외국인 관광객 급증에도 숙박 공급은 ‘거북이걸음’학교정화구역·높은 땅값 이중고(二重苦)… “상업지 아니면 짓기 힘든 구조”(서울=어번스테이뉴스)
명동과 홍대 거리가 다시 외국인 관광객들로 북적이고 있다. 정부는 ‘2025년 외국인 관광객 2천만 명 유치’를 목표로 내걸었지만, 정작 관광 업계와 부동산 개발 현장에서는 “재워줄 곳이 없다”는 비명이 터져 나오고 있다.
특히 MZ세대 외국인 관광객이 선호하는 중저가형 숙박 시설인 ‘호스텔(Hostel)‘의 공급 부족 현상이 심각하다. 도심 한복판에 호스텔을 짓고 싶어도 지을 땅을 찾기가 ‘하늘의 별 따기’인 탓이다.
◇ 규제에 발목 잡힌 ‘K-숙박‘
부동산 개발 업계에 따르면, 서울 도심에서 호스텔(관광숙박업) 신축이 어려운 가장 큰 이유는 ‘교육환경 보호구역(구 학교정화구역)’규제 때문이다.현행법상 학교 경계로부터 직선거리 200m 이내는 ‘상대보호구역’으로 지정되어 숙박시설 건립이 원칙적으로 금지된다. 교육지원청의 심의를 거쳐 예외적으로 허용될 수 있지만, 현실적으로 심의 통과율은 극히 낮다.
문제는 서울 도심(종로구, 중구, 마포구 등)의 경우 주거지와 상권, 학교가 밀집해 있어 반경 200m 원을 그리면 사실상 호스텔을 지을 수 있는 부지가 거의 남지 않는다는 점이다.
◇ “땅값이 너무 비싸“… 수지타산의 딜레마
학교 규제를 피해서 토지를 찾으려면 대부분 상업지역이거나 대로변 토지로 눈을 돌려야 하지만, 이번에는 ‘비싼 땅값’이 발목을 잡는다.
서울 주요 역세권 상업지의 평당 매매가는 이미 1억 원을 훌쩍 넘긴 지 오래다. 높은 토지비를 지불하고 중저가 숙박 시설인 호스텔을 지어서는 사업성(ROI)을 맞추기가 불가능에 가깝다.
임근율 디벨로퍼(공유엠 대표)는 “호스텔은 특성상 땅값이 상대적으로 저렴한 주거지역이나 이면도로에 위치해야 수익을 낼 수 있다”며 “하지만 주거지역은 도로 폭 규정(8m~12m 이상 도로 접합)과 주민 민원, 학교 거리 제한 등 ‘규제 3중고’에 시달리고 있어 공급이 꽉 막힌 상태”라고 진단했다.
◇ 대안은 ‘하이브리드‘ 뿐인가
상황이 이렇다 보니, 기존의 전형적인 호스텔 개발 방식에서 벗어나 새로운 대안을 모색해야 한다는 목소리가 높다.
전문가들은 빈집이나 노후 주택을 활용한 소규모 재생 사업, 혹은 주거와 숙박을 결합하여 규제를 우회하면서도 수익성을 확보하는 ‘하이브리드형 모델’이 향후 도심 숙박 공급의 열쇠가 될 것으로 전망하고 있다. 정부는 외국관광객 유치를 위해, 외국인도시민박업의 활성화 지원등에 신경을 쓰고자 하지만, 관광 대국을 꿈꾸는 대한민국. 관광객을 부르는 구호 속에 정작 그들이 머물 ‘공간’에 대한 고민은 빠져있는 것은 아닌지, 규제 완화와 새로운 공급 모델 발굴이 시급한 시점이다.
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